ITP e hipoteca: cómo afecta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al comprar vivienda
Cuando compras una vivienda de segunda mano, la hipoteca no es el único gasto importante. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede representar miles de euros adicionales y determinar cuánto ahorro necesitarás realmente.
Muchas personas calculan únicamente la entrada y descubren demasiado tarde que deben afrontar también el ITP, notaría, registro o tasación.
En esta guía explicamos qué relación existe entre el ITP y la hipoteca, cómo influye en el ahorro necesario y qué opciones existen para financiar una compra de vivienda.
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¿Qué relación existe entre el ITP y la hipoteca?
El ITP es un impuesto que se paga cuando compras una vivienda de segunda mano.
La hipoteca, por otro lado, es el préstamo que concede el banco para financiar parte del precio de compra.
Aunque son conceptos distintos, están estrechamente relacionados porque el ITP afecta directamente al dinero que necesitas aportar.
En una operación estándar, el banco suele financiar hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación.
Eso significa que el comprador normalmente debe aportar:
- Entrada (20%)
- ITP
- Notaría
- Registro
- Tasación
- Otros gastos asociados
Por tanto, calcular el ITP antes de solicitar una hipoteca es fundamental.
Cómo afecta el ITP al ahorro necesario para comprar vivienda
Veamos un ejemplo real:
- Precio vivienda: 250.000 €
- Hipoteca: 200.000 € (80%)
- Entrada: 50.000 €
- Impuesto: 25.000 € (supongamos una comunidad con ITP del 10%)
- Gastos aproximados:
- Notaría: 1.000 €
- Registro: 600 €
- Tasación: 400 €
Ahorro necesario aproximado: 76.000 € – 78.000 €.
Muchas personas preparan únicamente los 50.000 € de entrada y olvidan que el ITP puede aumentar considerablemente el capital necesario.
¿Puede incluirse el ITP dentro de la hipoteca?
Esta es una de las preguntas más habituales. La respuesta corta es: normalmente no ya que la mayoría de entidades financian únicamente una parte del precio de compra. Sin embargo, existen excepciones:
Financiación superior al 80%
Algunas operaciones permiten obtener financiación superior:
- Perfiles de alta solvencia
- Funcionarios
- Viviendas adjudicadas
- Garantías adicionales
- Avalistas
- Operaciones especiales
Hipotecas al 100%
Existen casos concretos donde puede obtenerse financiación que cubra entrada y parte de gastos.
No obstante, no es lo habitual y depende del perfil del comprador.
Aportación de garantías adicionales
Algunas operaciones utilizan otra vivienda libre de cargas para reforzar la operación.
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ITP por comunidades autónomas
El tipo impositivo depende de la comunidad autónoma. Por ello, el ahorro necesario puede cambiar mucho entre regiones. En esta sección encontrarás enlaces a cada comunidad autónoma con su ITP actualizado:
ITP ANDALUCÍA
En general, el ITP en Andalucía es del 7% sobre el valor del inmueble, salvo que se cumplan los requisitos para optar por el ITP reducido en Andalucía.
ITP ARAGÓN
El ITP en Aragón es del 8% para inmuebles de hasta 400.000€, creciendo progresivamente hasta el 10% para viviendas superiores a 750.000€. También existe el ITP de Aragón reducido.
ITP ASTURIAS
El ITP en Asturias es del 8% del precio de compra para inmuebles de hasta 300.000€, 9% entre 300.000€ y 500.000€ y del 10% para compra de vivienda superior a 500.000€
ITP BALEARES
El ITP en Baleares es del 8% para inmuebles de hasta 400.000€, creciendo progresivamente hasta el 13% para inmuebles de importe superior a 2.000.000€.
ITP CANARIAS
En general, el ITP en Canarias es del 6,5% sobre el valor del inmueble en la compra de inmuebles de segunda mano salvo que se cumplan requisitos para el ITP reducido.
ITP CANTABRIA
El ITP en Cantabria es del 7% si el inmueble tiene un valor inferior a 200.000€ y del 9% si tiene un valor superior a 200.000€. El porcentaje del ITP es inferior si se cumplen requisitos para bonificar.
ITP CASTILLA LA MANCHA
En general, el ITP en Castilla La Mancha es del 9% sobre el valor del inmueble, salvo que cumplas con los requisitos para acceder al ITP reducido de Castilla-La Mancha.
ITP CASTILLA Y LEÓN
El ITP en Castilla y León es del 8% sobre el valor del inmueble si tiene un valor de hasta 250.000€. Si tiene un precio superior, se paga un 10% de sobre el monto que exceda de los 250.000€.
ITP CATALUNYA
El ITP en Catalunya es del 10% para inmuebles de hasta 600.000€, creciendo progresivamente en tramos hasta llegar al 13% para inmuebles de valor superior a 1.500.000€.
ITP COMUNIDAD VALENCIANA
En general, el ITP en la Comunidad Valenciana es del 9% para la compraventa de inmuebles. También hay ITP reducido para diferentes colectivos como jóvenes o familias numerosas.
ITP EXTREMADURA
El ITP en Extremadura es del 8% para inmuebles de hasta 360.000€, un 10% del valor que exceda hasta 600.000€ y un 11% del valor que exceda de los 600.000€.
ITP GALICIA
En general, el ITP en Galicia es del 8% sobre el valor del inmueble, salvo que se cumplan requisitos para el ITP reducido, pudiendo llegar a un ITP reducido del 0% en zonas poco pobladas.
ITP LA RIOJA
En general, el ITP en La Rioja es del 7% para la transmisión de inmuebles salvo que se cumplan los requisitos para obtener el ITP reducido, siendo del 4% para jóvenes.
ITP MADRID
En general, el ITP en Madrid es del 6% del valor del inmueble, aunque hay bonificaciones en el ITP para reducir la cuota un 10% o directamente un ITP reducido al 4% para colectivos específicos.
ITP MURCIA
En general, el ITP en Murcia es del 8% sobre el valor del inmueble, salvo que se cumplan los requisitos para adquirir el ITP reducido de Murcia, que suele ser del 3%.
ITP NAVARRA
En general, el ITP en Navarra es del 6% sobre el valor del inmueble. También existe el ITP reducido de Navarra donde se puede pagar el ITP al 4% o al 5%, dependiendo del caso.
ITP PAÍS VASCO
En general, el ITP del País Vasco es del 7% sobre el valor del inmueble. Existen distintos ITP reducidos según la provincia, que van desde el 2,5% hasta el ITP al 4%.
ITP CEUTA Y MELILLA
En general, el ITP en Ceuta es del 6% y el ITP en Melilla es del 4% sobre el valor del inmueble, aunque existen bonificaciones del 50% de la cuota en determinadas transmisiones.
Vivienda nueva vs vivienda usada: diferencias fiscales
No todas las compras tributan igual. Las viviendas de segunda mano tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y su porcentaje, como hemos visto anteriormente, varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se realice la operación.
Sin embargo, la vivienda nueva (también comúnmente dicho, obra nueva) tributa por IVA y AJD.
Por eso, una misma vivienda puede tener un precio final distinto en función de si es nueva o de segunda mano.
Casos especiales que pueden reducir el ITP
Algunas comunidades contemplan beneficios fiscales para:
- Jóvenes
- Familias numerosas
- Personas con discapacidad
- Vivienda habitual
- Colectivos concretos
Las condiciones dependen de cada comunidad.
Si necesitas ayuda para saber si puedes obtener un ITP bonificado o si directamente quieres que te hagan los cálculos, rellena el formulario y un asesor se pondrá en contacto contigo.
Preguntas Frecuentes sobre ITP E HIPOTECAS
Conclusión
Calcular únicamente la hipoteca no es suficiente. El ITP puede convertirse en uno de los mayores gastos de una compra y modificar totalmente el ahorro necesario.
Antes de comprar vivienda conviene calcular tanto la financiación como el impuesto aplicable.